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Une analyse exhaustive pour comparer le Neuf et l’Ancien

Nous vous expliquerons plusieurs paramètres afin de détailler cette analyse.

Neuf Prix Ancien

Tout d’abord dans notre analyse nous prendrons un paramètre important, et qui le sera de plus en plus, la note énergétique en un Bien Neuf et Ancien. Nous parlerons de valeur verte des logements, afin de comparer à surface équivalente, un bien Neuf et Ancien.

L’impact de la valeur verte des logements 

Ceux qui ont voulu dernièrement vendre ou louer un bien le savent, il faut avoir recour à un DPE pour finaliser la transaction. Cette note énergétique a un impact sur le coût du bien et la valeur de celui-ci à la vente.

Les Notaires étant les premiers à même de voir cet impact ont réalisé une étude en Septembre 2020 pour nous en expliquer l’impact. Cette étude est disponible en téléchargement.

L’analyse est qu’en France vous aurez un impact plus ou moins fort selon la zone où vous habitez. La carte des impacts est donc symptomatique des différences entre le neuf et l’ancien.

L’analyse est réalisée par une étude comparative entre un logement ayant une note de D et un logement ayant une note de A ( un bien neuf ). En prenant l’exemple de l’Occitanie, le bien en D a une baisse du prix de base de 3% et le bien en A a une plus value de 20 %, un écart entre les 2 de 23,71 % !

Impact Valeurs Energétiques

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Comparaison tous frais chargés

De ce 1er aspect en découle un deuxième, les frais inhérents à l’achat et la détention d’un bien neuf et ancien qui sont totalement différents. Il ne faut donc pas simplement analyser le coût par le prisme de l’achat mais aussi par le prisme de la détention.

Le 1er impact sera déjà à l’acte Notarié, dans l’ancien les frais sont en moyenne de 7,5% alors que dans le neuf ils sont réduits à 2,5 %.

S’en suit la présence ou non d’un parking, dans le neuf compte tenu des règles d’urbanisme il est devenu obligatoire, dans l’ancien ce n’est pas toujours le cas, et le coût est en moyenne de 15 000 €.

Les charges de copropriété, dans cette étude, la différence entre un immeuble neuf et ancien est la suivante, 42 € / m² / mois pour un immeuble ancien contre 27 € pour un immeuble neuf . Ce qui représente la Valeur énergétique vue plus haut.

Enfin vous aurez aussi des travaux à prévoir, compte tenu de l’âge de l’immeuble, il vous faudra par tranche de 10 ans mettre au moins 5% du prix d’achat en travaux généraux. Tous ces impacts donnent donc cela :

 

Le Neuf moins chère de 5,61 % que l’Ancien

Cette 1ère analyse nous permet donc de comparer le neuf et l’ancien sous le prisme du prix au m² et du coût de détentien via les notes énergétiques. Le constat initial est que le Neuf est plus chère que l’ancien de 33% en moyenne en France, coût de construction, coût de démolition, RT 2012, … Mais avec une analyse fine on se rend compte que le Neuf est moins chère que l’Ancien, dès les 10 premières années. Maintenant il nous faut l’analyser avec l’offre Co-Living. 

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Avec l’offre Co-Living, l’Ancien prend une forte claque

Le Bien Neuf est acheté 300 000 € TTC et il y a un récupération de TVA de 50 000 €, le bien Ancien est lui acheté 225 564 €.

Année 1 : Je revends au prix de 250 000 € et je restitue ma TVA restante, je suis donc à un écart avec l’ancien de 21 936 € 

Année 2 : Je revends au prix de 250 000 € et je restitue ma TVA restante, je suis donc à un écart avec l’ancien de 14 925 €

Année 3 : Je revends au prix de 250 000 € et je restitue ma TVA restante, je suis donc à un écart avec l’ancien de 7 823 €

Année 4 : Je revends au prix de 250 000 € et je restitue ma TVA restante, je suis donc à un écart avec l’ancien de 630 €

L’équilibre est trouvé, en année 4 je peux revendre en Résidence Principale je retombe sur les prix de l’ancien.

 

 

L’offre Co-Living a d’intéressant qu’elle permet à l’investisseur de récupérer sa TVA dès l’acte notarié, en quelques mots, grâce à notre solution vous aurez un retour financier de 20% du prix du logement.

Cependant cette TVA vous sera totalement acquise dans 2 cas :

  1. Vous conservez le bien plus de 20 ans
  2. Vous revendez le bien dans les 20 ans à une personne qui conserve l’utilisation des services de conciergerie

Dans le cas donc où vous revendriez à une personne qui souhaite acheter en Résidence Principale, vous devriez restituer le prorata de TVA.

En chiffres, nous allons donc prendre en compte le fait que vous deviez vendre à une personne achetant en Résidence Principale, les cas le moins intéressant, car vous rendriez la TVA au prorata. Et bien même dans ce cas au bout de 4 ans on retombe sur ses pates, sans prendre en plus en compte l’analyse au dessus. 

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L’impact supplémentaire de la TVA

Le Co-living a donc une offre disruptive qui vous permettre d’acheter du neuf au prix de l’ancien, et si vous avez à revendre rapidement ce bien faire un prix équilibré avec l’ancien ( hors Note énergétique ) dès la 4ème année.